Wtatrans.com, JAKARTA -– Pemerintah akan segera meluncurkan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) rumah subsidi dengan tenor cicilan sampai 40 tahun. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait, yang akrab disapa Ara, menyebut kebijakan ini sudah mendapat arahan langsung dari Presiden Prabowo Subianto agar angsuran bulanan masyarakat menjadi lebih ringan.
“Prinsipnya itu bukan untuk ditawar-tawar lagi, tapi untuk dijalankan dengan sesuai tata kelola yang benar. Itu sudah arahan Presiden dengan tujuan yang sangat baik memberikan kemudahan bagi rakyat supaya cicilannya jadi lebih rendah itu bagus sekali. Sekarang bagaimana tata kelolanya juga bisa berjalan dengan baik,” ujar Ara seperti dikutip Antara, Rabu (17/6/2026).
Rancangan skema tenor 40 tahun akan dibahas dalam Komite Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Komite itu beranggotakan Menteri PKP, Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa, Menteri Ketenagakerjaan, serta Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Ara menargetkan aturan rampung tahun ini. Persiapan sudah berjalan satu setengah bulan, termasuk diskusi dengan perbankan dan Sarana Multigriya Finansial (SMF) Persero, badan usaha milik negara yang bertugas memfasilitasi likuiditas pembiayaan perumahan.
Skema 40 tahun bersifat pilihan. Masyarakat tetap boleh mengambil tenor lebih pendek sesuai kemampuan. Pemerintah saat ini masih melakukan simulasi dan menyiapkan aturan pendukung sebelum pengumuman resmi.
Terkait hal ini, pengamat pembiayaan perumahan dari Institute for Development of Economics and Finance (Indef), Nailul Huda, memberi catatan pada Senin, 15 Juni 2026, saat menjadi narasumber webinar “Akses Rumah untuk Kelas Menengah”. Menurutnya, memperpanjang tenor memang memotong cicilan bulanan, tapi menaikkan total bunga yang dibayar seumur hidup kredit.
Dari data Bank Indonesia (BI) 2025 menunjukkan suku bunga KPR subsidi saat ini 5% tetap selama 20 tahun. Dengan harga rumah subsidi Rp166,8 juta di wilayah Jawa, cicilan 20 tahun sekitar Rp1,1 juta per bulan, total bunga sekitar Rp97 juta. Jika ditarik ke 40 tahun dengan asumsi bunga sama, cicilan turun ke Rp760 ribu per bulan. Namun total bunga melonjak ke lebih dari Rp198 juta, hampir dua kali lipat.
“Yang dijual adalah keterjangkauan bulanan. Yang tidak terlihat adalah biaya total kepemilikan. 40 tahun artinya seseorang usia 30 tahun baru lunas di usia 70 tahun, saat produktivitas kerja sudah turun,” kata Huda. Ia menyebut ini mirip fenomena _mortgage debt_ atau utang hipotek panjang di Amerika Serikat: rumah jadi lebih mudah dibeli, tapi warisan utang makin panjang.
Masalah utama perumahan subsidi bukan hanya cicilan, melainkan pasokan dan ketepatan sasaran. Data Kementerian PKP sampai Mei 2026 mencatat backlog atau kesenjangan kebutuhan rumah nasional masih 9,9 juta unit. Sementara realisasi KPR subsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) baru 140 ribu unit per tahun, jauh di bawah target 350 ribu unit.
Laporan Badan Pusat Statistik (BPS) 2024 menunjukkan 62% rumah subsidi justru dibeli rumah tangga di desil pendapatan ke-4 dan ke-5, bukan kelompok miskin. Artinya subsidi bunga 5% yang ditanggung negara banyak dinikmati mereka yang sebenarnya masih bisa mengakses KPR komersial.
Jika tenor ditarik ke 40 tahun tanpa perbaikan data calon penerima, beban fiskal negara akan bertambah karena subsidi bunga dibayar lebih lama.
SMF juga menghadapi risiko likuiditas. Untuk menyalurkan KPR jangka panjang, SMF menerbitkan Efek Beragun Aset (EBA) atau surat berharga berbasis KPR. Investor akan menuntut premi risiko lebih tinggi untuk tenor 40 tahun.
Jika suku bunga pasar naik, selisih antara bunga subsidi 5% dan biaya dana SMF bisa melebar, lalu dibayar dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN).
Ara berdalih tata kelola jadi kunci. Itu benar. Tapi tata kelola tanpa tiga syarat akan membuat “cicilan ringan” menjadi ilusi: pertama, basis data terpadu penerima subsidi yang diperbarui tiap tahun; kedua, peningkatan pasokan rumah layak di lokasi kerja, bukan di pinggiran tanpa transportasi; ketiga, skema asuransi kredit atau jaminan pemerintah yang melindungi bank bila debitur pensiun sebelum lunas.
40 tahun bisa jadi solusi darurat. Namun, bila cara ini dipakai untuk menutup kegagalan membangun rumah dan menargetkan subsidi tepat, sejatinya kebijakan ini hanya memindahkan masalah: dari “tidak sanggup bayar bulanan”, menjadi “tidak pernah selesai bayar seumur hidup”.*** (Artha Tidar)
