Wartatrans.com, JAKARTA – Sekitar 49,29 persen penduduk Jakarta berada dalam kelompok menengah transisi atau Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT), menurut Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung.
Angka tersebut menjadi dasar Pemprov DKI memperluas sasaran rumah susun dari Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) ke skema perumahan publik atau public housing yang juga menjangkau MBT.
“Saat ini Jakarta menghadapi kesenjangan akses hunian, di mana sekitar 49,29 persen penduduk Jakarta berada pada kelompok menengah transisi atau masyarakat yang berpenghasilan tertentu,” kata Pramono dalam rapat paripurna DPRD DKI, Jumat (21/8/2026).
Perubahan itu dituangkan dalam Ranperda tentang Rumah Susun yang sekaligus menggantikan Perda DKI Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun. Aturan baru disiapkan untuk menyesuaikan kebijakan daerah dengan UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan perubahan melalui UU Nomor 6 Tahun 2023.
MBT berada di atas batas MBR, tetapi daya belinya belum cukup menjangkau hunian komersial Jakarta. Perluasan sasaran membuat rusun tidak lagi hanya menjadi instrumen perlindungan bagi kelompok berpendapatan rendah.
Masalahnya, kebutuhan tersebut berhadapan dengan pasokan yang masih terbatas.
Data DPRKP DKI yang dikutip GoodStats mencatat 32.728 unit rumah susun tersebar di 43 lokasi pada 2025.
Ranperda mengarahkan rusun menjadi kawasan terpadu dengan sekolah, pasar, fasilitas layanan dan transportasi publik. Pengembangan juga diarahkan mengikuti prinsip Transit Oriented Development (TOD).
“Ranperda ini juga mengakomodasi pengembangan kawasan terpadu serta kawasan berorientasi transit atau Transit Oriented Development (TOD),” ujar Pramono.
Keterbatasan lahan menjadi alasan Pemprov memasukkan Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV), terutama di kawasan padat dengan kepemilikan tanah terfragmentasi. Skema ini memungkinkan penataan vertikal dengan mempertahankan warga di lokasi asal.
Palmerah dan Tanah Tinggi menjadi contoh KTV yang telah direalisasikan. Namun, kajian STPN 2025 menemukan implementasinya belum sepenuhnya memenuhi ketentuan, antara lain terkait relokasi sementara dan penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) sebagai hak individual.
Ketua Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute, lembaga kajian perumahan dan pembangunan perkotaan, Zulfi Syarif Koto, menilai pembangunan rusun membutuhkan pengawasan lintas pemerintah.
“Monitoring. Pertama, memang kebijakan. Rahbintur: pengarahan, pembinaan, dan pengaturan. Itu memang tanggung jawab dari Kementerian PKP,” kata Zulfi pada 7 Juli 2026. Rahbintur dalam konteks tersebut merujuk pada fungsi pengarahan, pembinaan, dan pengaturan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Sebelumnya, ahli tata kota dan permukiman ITB, Jehansyah Siregar, mendorong sistem penyediaan hunian publik yang lebih terstruktur.
“Public Housing Delivery System seperti ini yang seharusnya dibuat Kementerian Perumahan Rakyat. Pak Menteri tinggal menugaskan Perumnas dan Perumda untuk menjalankan program Aparsawa (apartemen sewa) tersebut,” kata Jehansyah pada 2 April 2026.
Dengan demikian, tantangan Ranperda bukan sekadar menambah jumlah rusun. Jika sasaran diperluas tanpa pasokan, pembiayaan dan kepastian hak yang memadai, public housing berisiko hanya berganti label tanpa cukup memperbesar akses hunian terjangkau di Jakarta. (Artha Tidar)
