Wartarans.com, JAKARTA — Potensi penjualan proyek hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD) diperkirakan telah mencapai sedikitnya Rp2,7 triliun pada 2026. Di balik besarnya nilai bisnis tersebut, Indonesia masih menghadapi backlog perumahan sekitar 9,9 juta unit, sementara kemacetan di Jabodetabek diperkirakan menyebabkan kerugian ekonomi hingga Rp65 triliun per tahun. Kondisi itu membuat TOD dipandang bukan sekadar proyek properti, tetapi juga instrumen untuk meningkatkan efisiensi kota dan memperluas akses masyarakat terhadap hunian.
Konsep TOD mengintegrasikan hunian vertikal, transportasi massal, kawasan komersial, dan ruang publik dalam satu kawasan. Pemerintah menilai pendekatan ini mampu mengoptimalkan penggunaan lahan sekaligus mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi di tengah meningkatnya urbanisasi.
Prospek ekonominya mulai terlihat. PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk bersama PT Kereta Api Indonesia (Persero) pada 2026 mengembangkan sekitar 5.400 unit hunian TOD di Jakarta, Bandung, Semarang, dan Surabaya. Dengan harga mulai sekitar Rp500 juta per unit, potensi nilai penjualannya diperkirakan mencapai sedikitnya Rp2,7 triliun. Di Bekasi, The SpringLake View Apartment juga mencatat 99,49 persen unit telah terserap hingga Januari 2026, mencerminkan tingginya minat terhadap hunian yang terhubung dengan transportasi publik.
Namun, besarnya nilai investasi belum sepenuhnya mencerminkan keberhasilan konsep tersebut. Data Colliers Indonesia menunjukkan sekitar 29.000 unit apartemen di Jakarta masih belum terserap hingga kuartal I 2026. Kondisi ini menunjukkan akses transportasi belum cukup menjadi faktor penentu pembelian apabila harga, skema pembiayaan, dan kualitas kawasan belum mampu memenuhi kebutuhan masyarakat.
Pengamat transportasi Djoko Setijowarno mengatakan, pada Kamis (16/7/2026), pembangunan TOD harus diawali dengan penyediaan transportasi publik yang terintegrasi. Menurut dia, investasi pada angkutan massal akan meningkatkan produktivitas, menghemat energi, dan menekan biaya logistik, tetapi manfaat tersebut baru tercapai apabila didukung integrasi antarmoda, jalur pejalan kaki, serta layanan angkutan pengumpan yang memadai.
Pandangan lebih kritis disampaikan pengamat tata kota Nirwono Joga. Menurut dia, sebagian proyek TOD di Indonesia masih lebih berorientasi pada pembangunan properti daripada membentuk ekosistem kota yang terintegrasi. Akibatnya, kenaikan nilai lahan berlangsung lebih cepat dibanding peningkatan kualitas ruang publik maupun layanan transportasi sehingga memunculkan risiko gentrifikasi.
Sementara itu, Perum Perumnas menegaskan pengembangan TOD menjadi bagian dari strategi mendukung Program Tiga Juta Rumah. Perusahaan menilai kolaborasi pemerintah, operator transportasi, dan pengembang diperlukan agar kawasan TOD mampu menciptakan pusat pertumbuhan ekonomi baru yang terhubung dengan transportasi massal.
Pengalaman Hong Kong dan Jepang menunjukkan TOD berhasil karena mengintegrasikan transportasi, tata ruang, pusat kegiatan ekonomi, dan hunian dalam satu kawasan. Di Indonesia, pengembangan TOD juga memiliki dampak ekonomi yang luas karena sektor properti berkaitan dengan sekitar 185 subsektor industri, mulai dari konstruksi hingga perbankan.
Keberhasilan TOD pada akhirnya tidak cukup diukur dari nilai transaksi yang mencapai triliunan rupiah. Tolok ukurnya adalah kemampuan mengurangi backlog perumahan, meningkatkan penggunaan transportasi publik, menekan kerugian ekonomi akibat kemacetan, serta menghadirkan pertumbuhan kota yang lebih produktif, inklusif, dan berkelanjutan.***
(Artha Tidar)
